Znane w Polsce przed wojną powiedzonko robotników pracujących młotkiem "Nasze kamienice, wasze ulice" staje się niestety powoli faktem. Nie, nie za przyczyną, jak miało to miejsce w obiegowej opinii w okresie międzywojnia – Żydów. Ceny mieszkań w Polsce w ostatnim czasie rosną jak szalone. Powodem są m.in. drożejące materiały budowlane i koszty robocizny. Ostatnio doszedł jeszcze jeden ważny element – zagraniczne fundusze inwestycyjne, które kupują od deweloperów całe bloki, a nawet osiedla czy dzielnice, i to często już na etapie projektowania.
Zagraniczne fundusze kupują dziś hurtowo mieszkania w Polsce, aby je potem wynajmować. W najbliższych latach takich transakcji może być więcej. Niestety podbija to drastycznie ceny mieszkań.
Fundusze inwestycyjne – profesjonalne firmy zarabiające na wynajmie nieruchomości – jeszcze niedawno raczej omijały Polskę. Zaś rodzimi deweloperzy, co do zasady, bazowali na klientach indywidualnych. W ostatnich latach zaczęło się to jednak zmieniać. Jak ocenia Fundacja Rynku Najmu, do 2025 r. firmy będą posiadały już ok. 66 tys. mieszkań (do roku 2028 będzie to już w granicach 90-100 tys. mieszkań!)1. Oznacza to, że właśnie o tyle skurczy się pula lokali dostępnych dla przeciętnego Kowalskiego, szukającego M na własne potrzeby. A trzeba pamiętać, że już dziś z dostępnością mieszkań jest przecież problem.
Ceny mieszkań cały czas pną się w górę, ostatnio nawet mocno przyspieszając. Ponieważ w Polsce wciąż panuje ogromny głód mieszkań, to jednak dopiero przedbiegi szału ich cen. Swoje kamyki ochoczo dorzucają międzynarodowe fundusze inwestycyjne – vide w 2021 roku szacuje się zakupy 4 tys. mieszkań przez zagraniczne fundusze. W raporcie firmy JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce. II kwartał 2021” czytamy, że deweloperzy szykują specjalnie pod wynajem ponad 24 tys. mieszkań2. Eksperci szacują, że do 2023 r. liczba wynajmu mieszkań od firm wzrośnie do niemal 23 tys., a do 2025 r. nawet do 66 tys.3.
Rynek najmu instytucjonalnego dopiero się w Polsce rozwija. Ale obserwując liczbę podpisywanych kontraktów i aktywność funduszy zagranicznych, można powiedzieć, że jeszcze nigdy nie był tak ożywiony. Deweloperzy coraz chętniej wyprzedają zachodnim funduszom inwestycyjnym całe pakiety mieszkań. Skalę zjawiska trudno ocenić, jednak zdaniem prasy branżowej już teraz są powody do niepokoju4. Wiceprezes holdingu działającego w obszarze nieruchomości HRE Investments Michał Cebula ocenia, że nawet 15-20 proc. nowych mieszkań trafia w ręce firm żyjących z wynajmu (dane JLL dla 7 największych miast w Polsce)5. W rzeczywistości ten odsetek może być jeszcze wyższy, bo nie wszystkie dane o transakcjach są przecież ujawniane.
Dzisiaj bańki na rynku mieszkaniowym jeszcze nie ma, natomiast są silne czynniki, które mogą zachwiać rynkiem za kilka lat. Można spodziewać się, że jeśli władze nie będą temu zjawisku przeciwdziałać, to fundusze będą nabywać coraz więcej lokali. Pokazują to dobrze przykłady z innych krajów – w Niemczech najwięksi gracze na rynku posiadają już setki tysięcy mieszkań.
Nie trudno zauważyć, że przejmowanie polskich mieszkań przez zagraniczne fundusze mogą – i to notabene powodują – znacząco podnieść i tak galopujące już ceny nieruchomości w Polsce. Miało już do tego dojść przecież w Wielkiej Brytanii czy Niemczech, gdzie przeciętny obywatel nie może pozwolić sobie na zakup własnych czterech kątów, wobec czego ogranicza się do najmu. Weźmy Wielką Brytanię: tamtejszy urząd statystyczny twierdzi, że w latach 2005-2021 czynsze najmu rosły tam... około 4 razy szybciej niż wynagrodzenia. Podobnie było w Niemczech, gdzie w latach 2008-18 czynsze rosły dwa razy szybciej niż pensje. Do tego w ostatniej dekadzie w Berlinie większość nowych mieszkań to były lokale, które nabyli inwestorzy kupujący hurtowo6.
Tak więc, z jednej strony duże firmy dokonujące masowych inwestycji mogą proponować wyższe czynsze, z drugiej zakupy nieruchomości na taką skalę z dużym prawdopodobieństwem spowodują wzrost cen na rynku pierwotnym.
Bez wątpienia na ingerencji w rodzimy rynek mieszkaniowy zagranicznych funduszy inwestycyjnych stracą osoby prywatne wynajmujące mieszkania oraz tzw. flipperzy czyli ludzie, którzy jednorazowo, okazyjnie kupili mieszkanie, odnowili je i sprzedali z zyskiem. Natomiast deweloperzy – notabene tak samo jak fundusze inwestycyjne – na pakietowej sprzedaży tylko zyskają. Nic dziwnego, że coraz częściej pojawiają się głosy, by ograniczyć tego rodzaju zakupy funduszy inwestycyjnych z obcym kapitałem, bo zmniejsza to podaż mieszkań na rynku i winduje ceny. Głośno było ostatnio o przeprowadzonym referendum w Berlinie, gdzie fundusze inwestycyjne praktycznie zdominowały rynek wynajmu i dyktują czynsze najemcom. Berlińczycy postanowili więc zaprotestować7.
Nasuwają się tutaj niemal samorzutnie pytania. Czy powstanie największy w Polsce właściciel mieszkań. Czy podmiot z taką przewagą konkurencyjną nie zagrozi samym najemcom? Czy nie będzie on dyktował nierealnych, zawyżonych cen? Czy w wyniku jego działalności część mieszkańców zostanie pozbawiona możliwości wynajęcia mieszkania o powierzchni odpowiadającej potrzebom danej rodziny? Podobnych pytań możemy mnożyć w nieskończoność. W tej sytuacji władze państwa bezsprzecznie i niezwłocznie powinny zareagować wprowadzając rozwiązania, które przyhamują niczym nieskrępowane ambicje funduszy inwestycyjnych. Ponieważ żyjemy w kraju gospodarczo opartym niestety na jałowym kapitalizmie lub jeżeli ktoś woli wolnym rynku (w którym króluje bezduszne i czysto materialistyczne traktowanie człowieka), to rząd nie może lub/ i nie chce wprowadzić zakazu hurtowego skupowania mieszkań, limitów sprzedaży, nakazu wynajmowania lokum, czy zakazu sprzedaży mieszkania niedługo po zakupie. Ciekawym jednak pomysłem wydaje się tu być np. powrót i powiększenie bazy mieszkań przewidzianej wyłącznie dla tzw. własności komunalnej, który daje najemcom niezbędną pewność, że ich mieszkania będą na stałe w segmencie tanich. Inną propozycją jest ustawowy zakaz sprzedaży mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe podmiotom gospodarczym. Należy również eliminować tzw. pustostany związane z inwestycjami, ze spekulacją lub je najzwyczajniej rozsądnie opodatkować. Warto nadmienić, że pustostan w tym kontekście to nie opuszczony budynek, a najzwyklej mówiąc nowe mieszkanie zakupione przez inwestora, które stoi puste ze względów inwestycyjnych (kupione przez fundusze mieszkania stoją często puste, gdyż inwestorzy czekają na wzrost ich wartości). Tutaj bez wątpienia powinna nastąpić prewencyjna już interwencja państwa. Jednym z możliwych rozwiązań jest wprowadzenie podatku katastralnego od np. czwartego lub piątego mieszkania. Oznaczałoby to, że np. od piątego mieszkania pobierany byłby nie podatek od nieruchomości, a właśnie podatek katastralny, uzależniony wprost od wartości danej nieruchomości. Równocześnie równolegle do wyżej już wspomnianego podatku katastralnego warto zastanowić się na wprowadzeniem progresywnego podatku, tutaj również w zależności od liczby posiadanych mieszkań. Oba proponowane rozwiązania w żadnym wypadku nie mają obciążać zwykłych ludzi, którzy mając jedno mieszkanie, odziedziczyli drugie np. po rodzicach lub dziadkach, a chcą je wynająć do czasu, kiedy dorosną ich dzieci. Chodzi o dużych graczy, którzy wpływają na to, że ceny mieszkań w wielu miastach oraz w ich w otoczeniu, rosną z dnia na dzień. To trzeba zatrzymać!
Kolejną możliwością jest wprowadzenie podatku od zysku ze spekulacji – dodatkowymi opłatami mogłyby zostać obarczone hurtowe transakcje sprzedaży mieszkań, które niedawno zostały zakupione. Jeśli mieszkanie stoi puste – to również powinien powstać odpowiedni paragraf/ przepis zmuszający zagraniczne fundusze inwestycyjne do dodatkowych opłat. Broń Boże ww. propozycjach nie chodzi o tzw. szukanie pieniędzy u rodzin, które kupują mieszkanie dla dziecka, a które chwilowo stoi puste, czy czeka aż dziecko osiągnie dorosłość – tu nie chodzi o opodatkowanie takich sytuacji. Należy jednak wyeliminować osoby które ewidentnie zajmują się spekulacją, mają dużą liczbę mieszkań i one stoją puste – takie mieszkania powinny być opodatkowane. Nie powinny to być jednak pieniądze o tyle dla Skarbu Państwa, tylko powinny być stworzone odpowiednie narzędzia, żeby samorządy mogły te podatki ściągać, tym samym zyskując je dla własnych potrzeb. Gminy odpowiadałyby za weryfikację do kogo tak naprawdę należy nieruchomość – do spekulanta czy do rodzimego interesu lub zwykłego mieszkańca/ mieszkańców (vide interesy rodzinne). Samorządy ściągałyby nowe, dodatkowe opłaty, które trafiałyby do lokalnego budżetu. A gminy mieszkalnictwem zajmują się przecież na wielu poziomach, pieniądze te mogłyby być przeznaczone na budownictwo komunalne, czy socjalne. Rząd często się do niego dorzuca, ale gmina musi mieć wkład własny – mogłaby go pozyskać właśnie z nowych opłat nałożonych na spekulantów.
Idąc dalej należy rozważyć wprowadzenie przepisów mówiących o konieczności przekazywania przez deweloperów części budowanych mieszkań do zasobów komunalnych. Będzie to jedna z prób powstrzymania zagranicznych funduszy inwestycyjnych od masowego wykupywania mieszkań w dużych miastach, ale nie tylko.
Wydaje się, że mamy do czynienia z kryzysem mieszkaniowym, stąd potrzeba nadzwyczajnych środków na jego zażegnanie. Stąd też chociażby konieczność postulatu zwiększenia kwoty wydatków na budownictwo mieszkaniowe.
Zwiększenie środków na mieszkalnictwo należy przeznaczyć w pierwszej kolejności na wsparcie budownictwa społecznego – następnie należy tak postąpić z kwotą powiększoną o uzyskane zwroty z czynszów. Umożliwi to budowę kolejnych dofinansowanych mieszkań. Podmioty budownictwa społecznego (TBS, spółdzielnie bądź spółki) będą budować mieszkania na wynajem dla osób o średnich zarobkach niezależnie od państwa, przy wsparciu kredytowym z funduszy państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego. Niemniej to już temat jakby na oddzielny artykuł.
Zagraniczne fundusze inwestycyjne wykupują mieszkania w Polsce powodują, że bańka na rynku mieszkaniowym cały czas rośnie, a kupione lokale trafiają na wynajem lub czekają jako pustostan wyłącznie w celu spekulacji i podniesienia w ten sposób jego wartości. W zeszłym roku ceny nieruchomości wzrosły średnio o 11%, a jednak popyt w związku z tym wcale nie spada8. Nie oznacza to jednak, że ludziom żyje się lepiej i stać ich teraz na mieszkania. Rynek mieszkaniowy napędzają wciąż ci więksi inwestorzy. Czy państwo, dbając o interesy zwykłych obywateli stanie na wysokości zadania i postawi temu tamę, czy też tradycyjnie ulegnie lobby międzynarodowych funduszy?? Jaka by nie padała odpowiedź na postawione pytanie, jako środowisko narodowo-radykalne nie powinniśmy oglądać się na rządzących, tylko przedstawiać społeczeństwu własne rozwiązania, czego w jakimś sensie dotyczy w swej wymowie popełniony artykuł. Oczywiście w żaden sposób nie wyczerpuje one zagadnienia, niemniej – jak sądzę – stanowi przyczółek do dalszej wewnątrzśrodowiskowej dyskusji programowo-ideowej. Taki też zresztą był/ jest jego zamiar. Myśl i czyn!
Norbert Wasik – urodzony w 1976 r. w Zakopanem. Absolwent Kolegium Jagiellońskiego - Toruńskiej Szkoły Wyższej. Manager związany z sektorem FMCG. Dumny mąż i ojciec. Publicysta, działacz społeczny i narodowo-radykalny. Zwolennik idei zero waste. Autor książki „Rozważania nad współczesnym narodowym radykalizmem”. Biegacz amator, fan długich dystansów, maratonów i biegów ultra. Pasjonat historii, gór i góralszczyzny. Idealista, romantyk i pragmatyk w jednej osobie, entuzjasta innowacji i nowych technologii.
PRZYPISY:
-
Fundusze hurtowo kupują mieszkania, www.rp.pl/
-
Analizy Puls Biznesu. Na rynku najmu jest coraz więcej inwestorów, www.pb.pl/
-
Fundusze inwestycyjne wykupują co 5. mieszkanie. Coraz trudniej kupić M na własne potrzeby, www.regiodom.pl/
-
Ibidiem.
-
Kupują całe osiedla na etapie dziury w ziemi. Fundusze polują na okazje w Polsce, www.wyborcza.biz/biznes
-
O mieszkania będziemy musieli konkurować z zagranicznymi firmami. Jedna kupiła na raz 1000 lokali, www. innpoland.pl/
-
Berlin odkupuje 15 tys. mieszkań od funduszy. Powstaną mieszkania komunalne, www.nieruchomosci.wprost.pl/
-
Bańka nie chce pęknąć, www.tygodnikprzeglad.pl/